精算租金報酬率 獲利翻倍

精算租金報酬率 獲利翻倍

日前信義計劃區A11土地標售案，掀起台灣商用不動產熱潮，原地主新光人壽養地20餘年收租穩定，最後售出還淨賺73億元。新光人壽董事、新光國際開發董事長林伯翰，個人地產投資師承壽險業，他強烈建議民眾首重「收益性」，他說：「年租金收益除以購屋成本，逾4~6%就可購入，低於2%以下，最好趕快賣屋！」{ad-優質推薦:台南房屋資訊,台南不動產查詢,學生上班族台南租屋資訊}

新光人壽董事林伯翰的祖父林登山，早年和新光集團創辦人吳火獅、副董吳家祿一起創業打拼，1963年新光人壽成立、隔年林伯翰出生，林伯翰等於和新光人壽一起長大，近身觀察、甚至參與長輩們獵地、養地的決策過程。

新光集團今日能成為全台數一數二的大地主，林伯翰認為投資不出3大原則：「慎選地段、精算回報、抓緊時機」。在日本明治大學攻讀碩士、熟悉東京的他，投資日本房地產正是依據這3大原則。

他回憶1999年日本經濟泡沫破裂，房價嚴重下修，但租金並未下滑，他在世田谷區（東京高級住宅區）購入1戶租金報酬率約8%住宅，現在仍穩定收租；SARS疫情爆發的2003年耶誕節前後，市場悲觀氣息濃厚，1戶位於東京澀谷（日本財團之後、首相麻生太郎原居住區域）電梯大樓，原要價1億4000萬日圓，當時屋主降至9000萬日圓求售，他精算租金報酬率約9%，即大膽購入，持有至今。{ad-優質推薦:想找台南房屋買賣資訊,快來看美美的台南土地,優質台南房屋仲介業者}

林伯翰認為，長期持有、穩定收租的日本地產投資經驗，也可以運用在台灣。首先是地段選擇，他認為：「距離不是問題，『交通』才是關鍵！」他尤其看好台北市南港舊車站與松山舊車站之間，由於2車站都有政府BOT案，周邊若都市更新成功，增值潛力不容小覷。

壽險業選標的更重視「精算回報」。林伯翰說，新光人壽早在1988年以約26億元購入A11土地，建築成本約16億元，「當時誰也沒辦法預期會在什麼時候、以多少價錢售出A11，但很確定的是A11租給新光三越，年租金4.2億元，年租金報酬率約10%，比定存高，絕對划算。」{ad-優質推薦:澎湖房屋資訊,澎湖不動產查詢,學生上班族澎湖租屋資訊}

林伯翰表示，台灣民眾購買不動產喜歡賺「買賣價差」，其實風險很大，台灣房屋就算是自住使用，仍應評估租金報酬率。
最後是「抓緊時機」，林伯翰認為，當租金報酬率高於定存利率，就可以大膽進場。

他建議說：「現在租金報酬率若有4~6%就很不錯，若低於2%代表需求不強，房子持有成本過高，最好趕快賣出。」他也提醒，由於利率低檔一段時期後，勢必會有通貨膨脹的隱憂，加上政府正積極作多、降低稅率，現在正是絕佳購買房屋時機。

文章來源：蘋果日報

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