作者溫芳瑜現任為Yahoo!奇摩房地產製作人
曾創下四個月內看了150多間中古屋的創舉，與房仲交手無數次，深知不肖的房仲騙術，特別整理了十五種容易上當的仲介銷售話術，與網友分享!!
原文出處:
http://yahoo.marketing.atlaspost.com.tw/house2010/expert_01.php?article=15
在一個風和日麗的午後，和仲介先生約好要去看為你精心挑選的幾個物件。天氣很好，微風徐徐，熱情的仲介先生利用走路的時間大致說明附近環境，公園就在旁邊、捷運只有300公尺….一切感覺多麼美好，但真的買下手住進去之後，真的是這樣嗎？
1 大怪物滋滋叫
注意附近有無高壓電塔（線）通過。打開窗戶，頭伸出去別忘了左右伸長一點，大角度看看，附近不是有高壓電塔。雖然目前醫學上還沒有100%確認高壓電塔對人體有害，先不論會不會有心理作用的影響，高壓電塔有時會滋滋作響，如果距離太近，這聲音不但影響到每日的睡眠，對日常生活也造成了干擾。「政府說會遷走」，官方說法都是這樣的，但是要不要相信還是看各位囉。
還有一種常見的電磁波裝置：「基地台」。圖上這塊白色圓柱狀的部分，其實裡面大大小小有好多個基地台。用板子圍起來後，一般人根本就看不出來裡面是什麼！屋頂上的不明突出物加上許多接出來的管線，就值得特別留意。
2 小心「空中的中空之城」！
筆者曾去看過一個物件，屋主和仲介信誓旦旦的說突出的一塊是陽台加蓋，底下是原本建物的水泥底。該物件樓層很高，到樓下往上一看，因為很遠，不容易發現，但是仔細一看，所謂「原本建物的水泥底」大概只佔了陽台外推的一半，另一半竟然是用鋼架架出來的，真的是名副其實的中空之城，你敢住嗎？難怪剛剛在屋子理那一塊屋主不敢放東西在上面。
學校旁的房子有利有弊，多了假日休憩空間卻可能也多了噪音。
3 學校就在旁邊，噪音也在你旁邊…
有些物件標榜面學校，當然好處多多，小孩上學近、面對操場景觀好，還有學校的綠樹清靜空氣。但是有一點不可不慎，房子的位置，是不是正好接收到每個小時的打鐘聲、早上升旗的廣播聲、還有學生下課在操場嬉戲的喧鬧聲。週末學生放假，總可以好好休息了吧？很多學校會出借辦活動，平時也許鐘聲和廣播聲還刻意不放太大聲，但是出借辦運動會、園遊會、競選造勢活動，聲音才真是嚇死人。
4 省去裝潢費，多了修繕費
髒髒舊舊還漏水的房子一定不容易賣出去，你我看了都不會喜歡。賣方將房子整理後再拿出來賣也是非常合情合理的。但是這個「整理一下」就大有學問了。賣方的整理究竟是「維修」還是「遮掩」，買到這兩種房子就是天堂和地獄的差異了。所謂維修的房子，就是屋主先自行把漏水、壁癌、破舊的磁磚、牆壁都粉刷好，可能管線也都換新了，很有誠意的來出售，遇到這樣的物件算是非常幸運。但是市面上常常看到的卻是「遮掩」型的裝潢。用木板把漏水壁癌的牆壁封住，破舊地板上直接鋪上塑膠地板、管線換過但是材料不好、廚房裡面沒有半個插座，請問要如何使用烹調電器？甚至還有看來美輪美奐的浴室，地板排水孔竟然是假的！這些小地方很容易被忽略，但卻會造成生活的大不便。要怎樣判斷到底是哪一種裝潢？有些基本法則可以參考：遮掩裝潢常用「皇家吊燈」、牆壁天花板全用木板封住、地板常用塑膠仿石英磚。當然這並不是絕對，賣方究竟有沒有遮掩什麼只有他自己最清楚。所以有些人索性就都不買過度裝潢的房子。
5 好個聞香屋！
這麼好的地段，還三面採光，單價就是比周圍同質物件少了五萬，這麼划算的房子，當然要去看！一進門，仲介就拉著我們介紹這裡交通有多方便、空間多好利用….在房子裡面到處走走，打開緊閉的窗戶想看看附近環境，不打開還好，一打開發現，這棟房子三面全都對著鄰棟的廚房！三面算一算，大概有十幾條油煙孔全都張大眼睛對著我。仲介也只好苦笑說：「這棟房子還有一個好處就是傍晚很香」。
6 有每天出國嗎？
為什麼要多待一下？跟仲介說拜拜後，在附近多晃十分鐘，才發現這房子正好在飛機的航道上面，每隔二三十分鐘，就會有飛機經經過轟轟作響。尤其是離機場距離較近的地方，飛機高度越低，噪音越大。除非常常出國的人，否則實在沒必要一定選在機場附近。
7 氣密窗、隔音材是萬靈丹？
上面分享了很多容易忽略的噪音問題，通常大家會得到一個答案「裝氣密窗」就聽不到了。的確，大部分的生活噪音可以用氣密窗和隔音材解決，但是如果這噪音是持續的，難道一年365天都要開著冷氣生活嗎？筆者也在此提醒大家，窗戶緊閉又沒開空調的狀況下，空氣不流通，室內二氧化碳濃度過高，對身健康非常不好。
8 千金買房，萬金買鄰
這是最不容易在看房子的時候看出來的，但是有時候「問」可以邊幫你過濾掉不佳的物件。附近鄰居的職業是什麼？有沒有日夜作息顛倒的鄰居？（半夜或凌晨進出，開關門、講話聲、電話聲甚至是式洗衣機的聲響都會讓人受不了）、樓上有沒有小孩愛亂跑跳、動物叫聲、一樓是不是鐵工廠或附近有亂排放油煙的餐廳、同一棟樓有沒有所謂「日租套房」，不但進出份子複雜、環境整潔也不容易維持….除了自己觀察之外，如果是大樓物件，管理員也是很好的詢問對象。其他像是樓梯間、電梯是否整潔、鞋櫃有沒有亂擺….都可以看出大樓的管理是否落實，有自愛的鄰居可以省卻不少麻煩。不過就算買屋時這些都注意了，還是會有「出槌」的時候，筆者住家樓上的住戶因工作關係搬走，就把房子出租出去，遇過半夜開party的房客、每天回家高跟鞋叩叩叩的房客，現在的房客則是每天走路有如千斤重，早上他幾點起床都一清二楚。所以，鄰居們最好都是自住戶，也才不會常有人在搬家，常搬家公共區域的損壞率也會較高。這個部分可以從社區公佈欄看出一二，如果貼一大堆出租的廣告就要考慮一下囉。
9 基本風水自己先看
許多年輕購屋族，因為預算有限又不想住太小的房子，便會往格局較為不方正的屋子去尋找。無論您信不信風水，請記住兩個大原則：
1. 以一般居住角度來看，是否舒適。
2. 空間是否有所浪費。
比如說，「畚箕屋」（前寬後窄，形似掃地用的畚箕），在風水上認為財富會往外流出、留不住。如果單以居住的角度來看，一進門很寬闊，但越走越窄，會讓長期居住的人產生壓迫感。面對高架橋的「攔腰煞」，不但噪音和廢氣擾人，一開窗就看到一條橫槓在眼前的橋，當然不爽快。又如形狀多邊的房子，常有許多不易利用的死角，若無法以裝潢巧妙利用，等於花錢買到無法使用的空間。
高架橋容易形成攔腰煞，房屋的形狀也以方正為最佳。
其實，你我都可以自行看生活風水，最基本的就是看屋時，這房子讓你感覺是否舒適，有沒有感覺「有志難伸」，有沒有空氣不流通或風太大的問題，都是可以先過濾掉不合適房子的簡單方法。
10 好漢坡練身體
「電子地圖一拉，真的只有300公尺！」別忘了親自走一遭，從捷運走到物件位置，有沒有所謂「好漢坡」，從捷運走到物件好輕鬆，進住後才發現每天早上上班都要爬一個比走一公里還累的好漢坡。除非您是打定主意要利用這練身體，否則還是一定要親自勘查附近地形。
11 沒有窗戶的房子
筆者看過一個非常神奇的房子，竟然沒有半個窗戶。價格便宜、附贈全套空調設備，浴室也附贈乾燥機。但還是提醒各位要考慮到停電怎麼辦？電費是否會很驚人？一年365天都靠空調，對健康是否不好？最可怕的是，當空調壞掉的時候，要先去住旅社嗎？
12 陽光屋陽光很多嗎？
通常「陽光屋」指的就是「地下室」但有部分採光的房子。地下室的優缺點這兒就不多說，濕氣重是一定的，但便宜也是一定的。這類物件通常不會很好轉手，若只是因為預算問題打算先買個低價產品的人，除非真的不介意長期住在地下室，否則不建議將陽光屋當作過渡時期的房子。
13天花板過低
進入一間房屋，東看西看，小細節都仔細檢查，但最常被忽略的就是抬頭看看天花板。號稱挑高3米6，是加上樓板還是扣掉樓板？或這是一般高度的物件，有沒有過低，讓人有壓迫感？一般而言舒適的高度最低也要有2.6米以上（不含樓板）長期居住才不會有壓迫感。若是有自動灑水頭的建築，也要注意灑水頭的高度，以免天花板做起來之後才發現所剩的高度其實很低。
圖說：確認上下班尖峰時刻通勤路途會不會大塞車
14 有捷運卻不能坐？開車上班卻大塞車？
稍微離市區遠一點的捷運，就算是捷運宅也可以以比較合理價格買到。但是實際入住時才發現，因為這十年來蓋在郊區捷運附近的大樓數量爆炸，所以每天上班時間要進市區人數也是爆炸，到了上班尖峰時間，竟然會有「擠不上捷運」的狀況發生，甚至要去對面先往反方向坐幾站再坐回來，才搭得上車！有的路段，離峰時間開車可能只需要5分鐘，但是尖峰時間卻要塞30分鐘以上！建議在下手之前最好先親身確認一下，在「上下班時間」無論是坐捷運、公車或開車，交通狀況是否合理。
15 超便宜先下斡不然買不到？
如果您已經開始看屋，應該對以下這些話不陌生：「這間真的是超划算，已經有好幾組在出價了，我怕你會買不到，要不要先出個價，我趕快去幫你跟屋主談……過了幾分鐘就聽到電話鈴響，「有兩組買方明天要來看嗎，我這邊也有一組誠意買方…..」然後回頭跟你說，這個物件真的很搶手」當你表現的很有興趣問對方底價是多少時：「有人已經出過800萬斡旋，但是屋主不肯賣，如果你要下斡的話可能最少要820才有談的空間吧..」
身邊就有個案例，一位同事「第一次看屋」，就阿殺力的下了30萬斡旋金，而且屋主當日就同意出價。他後來才發現一坪比附近行情價不合理的貴了很多，和仲介請求撤回，但屋主堅持要他履行合約。愁眉苦臉的來問大家怎麼辦，那是他畢生的積蓄，他不想花這麼多冤枉錢買貴，也不想被沒收斡旋金。這位同事運氣很好，我們拿他的合約書仔細一看，對方不小心把「出價」欄的「300萬」寫成了斡旋金的「30萬」。因為仲介的失誤，這位同事總算是全身而退但也嚇出一身冷汗，直呼以後再也不敢這麼大意了。
這些看屋容易忽略的細節，並不是教大家遇到這樣的房子就不要買，有些點不是每個人都這麼介意，但卻也都可以拿來當作議價的籌碼。從開始看房子起，把個人會介意的點條列出來，想到什麼就列在自己的筆記本上，之後看屋可以逐條檢核。買房子除了緣分之外，建議各位用「刪去法」，找出不適合自己的點，再去評估是否值得買。千萬不要用「感覺法」，因為美好的感覺都是可以營造的，也記得時時提醒自己千萬不要看到漂亮外表就衝動下訂！
無論是新成屋或是中古屋，要拿來自住的房子，大部分人一住就會是很多年，千萬別忽略許多跟生活舒適度息息相關的重要小地方。中意的房子，一定要多看多聽，雨天來、晴天來，並且多待幾小時。眼觀四面耳聽八方，想想一天24小時之中附近有什麼，週一到週日附近的環境又有什麼活動。買個幾千元的3C產品可能都花好幾天研究，更何況是花上千百萬的房子呢？