買房如買泡麵 泡沫化不遠矣
房仲代銷土地不動產(房地產)買賣粉絲團寫於 2010年12月21日 23:11
買房如買泡麵 泡沫化不遠矣
從歷史經驗來看，一個投機泡沫將破滅前，市場會出現一些荒謬且誇張的論點、數字，目的就是要讓最後一批老鼠相信不合理的事，台灣房市就出現這些跡象。
當你買賣房子比買碗泡麵還要方便時，這現象合理嗎？在大台北到處都可看見這不合理的現象，以民生東路圓環的民生社區為例，這圓環上至少有5到6家的各品牌房仲公司，比7-ELEVEN、全家等便利商店加起來還要多；這情況在馬總統住家的文山區興隆路與辛亥路交叉口附近，也是如此。
一般民眾一年可能吃掉10幾包泡麵，但一輩子可能只買得起一套房，你一輩子進出便利商店次數可能數百倍、數千倍於去逛房仲門市，當房仲門市開得比便利商店家數還要多，這難道不是泡沫化嗎？
1990年，台股指數奔上12,682點史上最高，當時大學畢業生考進證券公司當營業員，比考上銀行鐵飯碗還要風光。那時候，證券公司年終獎金常是10個月起跳，超級營業員還可領到上百個月獎金，當然計算基礎都是底薪。
近來媒體上也常見房仲業高額年終獎金的新聞，家家都吹噓年終獎金有多高，行業景氣有多好，這像不像20年前的證券業。
那台灣房市泡沫何時會破滅？這無人可精準去預測，但可以肯定的是，當支撐房價上漲的論點、數字愈來愈誇張，就代表泡沫破滅的風險愈高。當這泡沫一破滅，這泡沫當初吹得有多大、傷害就會有多大，可肯定的是，結果八成是建商綁架了銀行、銀行再綁架了政府，最大苦果還是全民買單。
當房價飆漲到跟自己的所得差距甚大時,民眾更應審慎思考,購屋動機與時機
台經院：房市可能泡沫化
台經院昨表示，以投資客佔不動產市場交易的比例、房貸餘額佔GDP比重兩項指標來評估，台灣房地產有泡沫化的疑慮；預估房市短期內將進入「上有壓力、下有支撐」高檔震盪期，明年交易量會小幅增加，但成長幅度不如今年。
台經院昨發佈10月景氣動向調查報告，國內廠商認為10月景氣好的比例比9月調查時減少5.4個百分點，但看壞比率也同時增加2.6個百分點；台經院景氣預測中心主任陳淼分析，顯見台灣經濟成長動能已開始趨緩。
長期從事不動產分析、台灣經濟研究院副研究員劉佩真說，以總經指標來看，「房貸餘額佔GDP比重」被視為觀察房市泡沫化的風向球之一，如果超過40％就是泡沫化；目前台灣房貸餘額在GDP的比重已超過4成，相當值得警惕。
再觀察另一項指標「投資客佔不動產市場交易比率」，超過2成即為泡沫化，目前國內不動產市場的投資客比率已逼近2成。
劉佩真說，在低利環境下，資金效應可望持續，加上新台幣升值，投資客傾向於將資金轉進高報酬率的商辦大樓、豪宅等不動產，故短期內形成對房市的支撐；但由於央行持續打房，建商將推案延至明年第1季，屆時推案量將達3000億元，房市勢必面臨壓力。她也估計明年房市交易量年增率將持平，不會再有今年成長力道。中國時報 張舒婷卅台北報導 2010-11-26 01:32
房市泡沫重要觀察指標,一覽表
面對高房價，感覺買不起，但又怕房價一直漲，現在不咬著牙買，以後更買不起。
這是你的心情嗎？那麼你就是已經心理上被高房價綁架了
迷思一：資金有如洪水滾滾
真相：ECFA利多出盡後恐現賣壓
這是許多建商對購屋族祭出的第一張牌，恐嚇你：北市門牌賣一塊少一塊，北縣再不買就等著住基隆海邊，因為熱錢有如洪水般滾滾而來，彷彿抱著現金把房當青菜買的大爺，下一秒就要殺進接待中心。
但真相是如此嗎？
確實，金融海嘯之後為了救市，全球央行大舉釋出貨幣，熱錢大舉湧向亞洲等新興市場，根據央行引述全球金融研究所最新預測報告顯示，全球今年約有七千二百二十億美元的民間資金將流向開發中國家，將比二○○九年大幅增加六六％。
「這波亞洲資產急漲，完全靠資金面拱上來的。」李信佳提醒，全球經濟成長靠歐美支撐，中國靠內需帶動成長剛起步，歐美房價還在走跌，顯示基本面仍未復甦，房價只是暫時搭上資金的順風車，「資金潮必定是短多因素，這部順風車已足足跑一年半，能永遠不轉向嗎？」
迷思二：搶低房貸利率進場
真相：薪資水準倒退，削弱購買力
史上最低的低利環境，是和熱錢同樣推升去年房價飆漲的強力引擎。然而，在房價高峰貪圖低利率進場，最常讓購屋族掉入過度消費此陷阱中。
同樣是月繳四萬元房貸，房貸成數一樣設定七成五、貸款期限二十年，二○○○年房貸利率六•八九七％，只能買得起總價六百九十三萬元的房子，但去年房貸利率水準滑落至一•七六％，可負擔的是總價一千零八十萬元的房子。
表面上來看，購屋族的購買力增加五成，但實際上，過去九年台北市房價漲幅高達六成，若買進的是同地段房子，居住面積不增反減；而根據主計處公佈的家庭收支資料顯示，這段期間，北市家庭可支配所得僅成長不到五％。也就是說，低利不見得意味你可以用更少錢買到更好的房子，或者你實質上有了更高購買力。
迷思三：都更獲利空間大
真相：炒作致狂漲，風險隨成本墊高
都更效應延燒，是這波北市房價助漲的煙幕彈。台灣不動產交易中心統計，信義區老公寓從去年第三季的每坪三十五萬八千元，第四季狂漲到五十萬七千元，單季漲幅高達四成，士林、萬華也有三成漲幅；漲幅已高，此刻進場盼都更夢圓，風險隨成本越墊越高。
迷思四：比起香港房價仍低
真相：台灣屬內需市場，拉抬不易
「香港豪宅一坪超過新台幣一千萬元，上海湯臣一品超過二百五十萬元，台北豪宅兩百萬隻是剛起步，豪宅帶動其他房價，所有都還會跟著漲」這同樣是恐嚇人的話術。
張金鶚表示，香港「房屋自有率」不及五成，半數以上不動產掌握在法人和財團手上，推估實際擁有住宅的家戶更遠低於五成，多數民眾住的是政府興建的國宅，大面積豪宅三成都是中國富商前往置產，外來資金很容易拉高少數產品房價。
反觀台灣，房屋自有率高達八八％，意指每一百戶房子，由八十八戶的家戶所擁有，學界研究則顯示，全台家戶數七百八十萬當中，約半數是「一屋族」，四分之一是 無殼蝸牛，另外四分之一則擁有兩戶以上房屋。
台灣擁有自有住宅的比率高，外來資金要拉抬全面房價並不容易。田大權也認為，台灣、香港、上海產業形態、人口 結構迥異，比價之說意義不大。
迷思五：往市郊找便宜
真相：二線漲多，修正恐領跌
市中心房價高不可攀，走向市郊覓屋，用時間換取空間，這是目前另一套流行思維。但歷史經驗顯示，受薪階級郊區獵屋，萬一整體房價下修，市郊跌幅風險，遠比在市區買屋大。
莊孟翰也分析，台灣過去四波房地產景氣循環，每回都是郊區房價補漲領跌。他點名，三峽、淡水、林口，這幾個新成屋供應量大的北縣行政區，「房價一定要下來，跌個兩成跑不掉。」莊孟翰說，大台北實質住屋需求沒有成長，這些區域得靠受薪階層所得成長的基本盤撐腰，量大絕對是房價殺手
人人都希望有個殼，買房沒有錯，但唯有先調整自己的心態，才能不被恐慌沖昏頭。
「為什麼我們的人生和夢想都要拴在一個房子上呢？這樣的人生是不是太悲哀了？」我買房子，為的是創造幸福，還是只為了擁有一棟房子？冷靜加上耐心，即便面對高房價，小市民覓屋，也可以有不被高房價綁架的自由。
來源商業週刊